Woningkosten / Kostengids
Hoeveel kost een huis kopen in Vlaanderen?
Welke kosten komen bovenop de aankoopprijs? Verkooprecht, aankoopakte, krediet en werken helder uitgesplitst voor Vlaanderen.
Zelf berekenen
Wat kost jouw aankoopprijs extra?
Raming van verkooprecht of registratierecht, wettelijk ereloon en het forfait voor administratieve kosten. Alleen posten met een officieel tarief worden uitgerekend. Uitgaven aan derden en bijzondere dossiers laat je notaris nog toevoegen.
Geschatte extra kosten bovenop de aankoopprijs
€ 9.843,86
Totale som met aankoopprijs: € 309.843,86
- Verkooprecht
- Verlaagd verkooprecht 2% voor de enige eigen woning (Vlaanderen, akten vanaf 1 januari 2025).
- € 6.000,00
- Ereloon aankoopakte
- Wettelijk barema Jbis voor de enige eigen woning, exclusief btw.
- € 2.321,74
- Btw op ereloon aankoopakte (21%)
- Btw is verschuldigd op het ereloon, niet op het verkoop- of registratierecht.
- € 487,57
- Administratieve kosten aankoopakte
- Wettelijk forfait van 855 euro exclusief btw (geïndexeerd op 1 januari 2026).
- € 855,00
- Btw op administratieve kosten (21%)
- Btw op het forfait van de aankoopakte.
- € 179,55
- Bestaande woning bij onderhandse verkoop. Nieuwbouw met btw, openbare verkoop, gesplitste aankoop en bijzondere tarieven (zoals 1% bij ingrijpende energetische renovatie in Vlaanderen) zitten niet in deze som.
- Uitgaven aan derden (kadaster, stedenbouw, bodem, overschrijving bij het kantoor rechtszekerheid, …) hangen af van het perceel en zijn hier niet meegerekend.
- De uitkomst is een wettelijke raming op de ingevulde prijs. Je notaris toetst de voorwaarden en bevestigt het bedrag voor jouw dossier.
Bronnen: verkooprecht Vlaanderen, registratierecht Brussel en Wallonië (FOD Financiën), tarief van de honoraria der notarissen (KB 16 december 1950, consolidatie 9 februari 2026 na indexering op 1 januari 2026).
In deze gids
Intent van deze pagina: uitleggen welke kostensoorten bovenop de vraagprijs komen als je in Vlaanderen een woning koopt. Geen invultabel (dat is het stappenplan), geen doorrekening van €300.000 (dat is de simulatie), en geen diepe lezing van de notarisafrekening (dat is notariskosten).
Een woning van €300.000 kost je meer dan de vraagprijs. Hoeveel meer, hangt vooral af van het toepasselijke verkooprecht, je lening en de werken die je plant. Eén algemeen percentage voor alle kopers geeft daardoor een verkeerd beeld.
Welk verkooprecht hoort bij jouw aankoop?
In Vlaanderen bedraagt het verlaagde tarief voor de enige eigen woning sinds 1 januari 2025 2%, onder voorwaarden. Het algemene tarief is 12%, bijvoorbeeld bij een tweede verblijf. Voor een bestaande woning van €300.000 betekent dat respectievelijk €6.000 of €36.000 verkooprecht, vóór eventuele bijzondere verminderingen. Dat zijn belastingbedragen, geen totale aankoopkosten.
Voor verkoopovereenkomsten vanaf 2026 gelden bijkomende voorwaarden. De officiële pagina beschrijft onder meer de aankoop door natuurlijke personen, volle eigendom en inschrijving op het adres binnen drie jaar, met minstens één jaar ononderbroken inschrijving. Laat de notaris jouw volledige situatie toetsen, zeker bij ander vastgoed of meerdere kopers. Deze gids gaat over Vlaanderen; voor Brussel en Wallonië gelden andere regels.
Zet de kosten in afzonderlijke vakken
| Post | Welk bedrag vul je in? |
|---|---|
| Aankoopprijs | Het overeengekomen bedrag |
| Verkooprecht | De berekening voor jouw dossier |
| Overige kosten aankoopakte | Raming van de notaris, zonder dubbelgetelde belastingen |
| Financiering | Kredietakte of mandaat en bankkosten |
| Werken en verhuis | Eigen begroting op basis van offertes |
Vraag bij een raming van de notaris wat er precies in het totaal zit. Als het verkooprecht al inbegrepen is, tel je dat niet nog eens apart op. Notaris.be heeft afzonderlijke rekenmodules voor aankoop en krediet.
Totale aankoopkost is niet hetzelfde als eigen inbreng
Een afgesproken lening verlaagt het bedrag dat je zelf moet aanbrengen, maar maakt de aankoop niet goedkoper. Zet naast je totale budget het schriftelijk bevestigde kredietbedrag en je beschikbare spaargeld. Houd ook rekening met wanneer voorschotten en de eindafrekening betaald moeten worden.
Voor nieuwbouw kan btw spelen in plaats van, of naast, verkooprecht. Pas de berekening voor een bestaande woning daarom niet zonder controle op een nieuwbouwproject toe.
Andere posten die kopers vaak vergeten
- Keuringen of attesten die de verkoper niet (volledig) dekt.
- Onmiddellijke veiligheids- of dakwerken na aankoop.
- Verhuis, aansluitingen, eerste inrichting.
- Een buffer voor tegenvallers (niet hetzelfde als “10% op de koopprijs”).
Wat doe je vóór je een bod uitbrengt?
Vraag een kostenraming met het adres, de prijs, je gezinssituatie en je geplande financiering. Verzamel tegelijk offertes voor noodzakelijke werken. Zo voorkom je dat een haalbare aankoopprijs toch een onhaalbaar totaalbudget oplevert.
Welke gids gebruik je wanneer?
| Vraag | Pagina |
|---|---|
| Welke soorten kosten bestaan er? | Deze pagina |
| Hoe vul ik mijn budget in? | Stappenplan |
| Hoeveel scheelt 2% vs 12% op €300.000? | Simulatie |
| Wat betekent de notarisafrekening? | Notariskosten |
Veelgestelde vragen
Is 10–15% bijkomend een veilige vuistregel?
Nee. Alleen het verschil tussen 2% en 12% verkooprecht op €300.000 is al €30.000. Vuistregels verhullen dat.
Betaal ik alles aan de notaris?
Nee. Belastingen, bankkosten en aannemersfacturen kunnen aparte stromen zijn. Vraag wie wat int.
Wikifin, een initiatief van de FSMA, licht de bijkomende aankoop- en kredietkosten toe.
Bronnen bij deze gids
Officiële bronnen onderbouwen regels en voorwaarden. Prijzen van aanbieders zijn afzonderlijke voorbeelden, geen officiële marktgemiddelden.
- 1. Wikifin (FSMA)Officiële financiële informatie
- 2. Vlaanderen.beOfficiële instantie
- 3. Vlaanderen.beOfficiële instantie
- 4. Notaris.beNotariële beroepsinformatie
Silo · Woningkosten